2026年3月27日，白银市住房和城乡建设局印发《进一步加强和规范住宅小区物业企业进驻与退出物业服务项目的指导意见》（白建发〔2026〕42号，以下简称《意见》），自发布之日起施行，有效期5年。

《意见》聚焦群众反映强烈的物业“选聘乱、交接难、退出慢、断服务”等突出问题，依据国家、省市法律法规，明确全流程规则、各方职责、违规处罚，实现物业进驻与退出有章可循、有据可依、平稳衔接，切实维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益。

一、制定背景与核心目的

1.政策依据

严格遵循《民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》，落实中纪委、省纪委整治群众身边不正之风和腐败问题要求，配套《白银市深化物业服务领域专项整治工作方案》，依法依规规范物业行业。

2.核心目标

彻底杜绝物业服务断档，规范选聘、续聘、解聘、交接、退场全链条流程，压实建设单位、物业、业主组织、主管部门、街道社区、专营单位多方责任，最终实现进出有序、交接顺畅、服务不断、监管有力。

3.适用范围

✅ 全市所有住宅小区全覆盖。

✅ 建设单位/业主大会选聘、续聘、解聘物业，合同到期、提前解除、企业进驻退出全场景。

✅ 物业破产、注销等法定终止，参照异常退出、监督退出执行。

✅ 非住宅项目可参照执行。

二、核心定义与关键原则

（一）重要定义

1.业主组织：业主委员会/物业管理委员会；小区没成立的，由社区居委会在街道（乡镇）指导下代行职责。

2.应急物业：街道（乡镇）从本市信用好的企业里挑选，服务期限最长不超过6个月，收费按普通住宅政府指导价执行，专门应对物业突发退出、服务断档的情况。

（二）四大原则

✅ 依法依规：选聘、解聘、交接必须走法定程序，按合同约定来。

✅ 平稳过渡：服务不中断、管理不缺位，保障业主正常生活。

✅ 权责对等：明权明责，违规必罚。

✅ 公开透明：关键环节小区公示+业主微信群/公众号同步公告，全程接受监督。

三、各方职责分工（清晰到人、到单位）

《意见》首次系统明确六级责任主体，彻底解决遇事没人管、互相推诿的难题：

1.市级物业主管部门：定政策、抓指导、强监督、公考核、设投诉渠道。

2.县区物业主管部门：日常监管、查处违法、信用管理、备案办理、投诉处置。

3.街道（乡镇）：指导移交、组织业主大会、调解矛盾、牵头应急物业、监督拒不退场行为。

4.专营单位（水电气暖通信广电）：严禁因物业交接断供，严禁把物业欠费转嫁给业主，保障公用服务连续。

5.业主组织：依法决策选聘解聘，牵头交接，维护业主利益，配合追缴物业费。

6.物业企业：依法进出、完成承接查验、移交资料资金设施，不得截留业主已缴费用，退出前结清代收代缴费用。

四、前期物业进驻（业主大会成立前）全流程

前期物业由建设单位选聘，严格把好招标、查验、公示、备案四大关口，不合格绝不允许交付！

1.选聘方式

• 必须公开招标：住宅项目原则上公开招标选聘物业

• 可协议选聘（需批准）：投标人少于3个；建筑面积≤3万平方米，需县区住建局批准，5个工作日内答复

2.承接查验（核心硬标准）

• 验收合格30日内完成现场查验，未查验/不合格不得交付、不得承接。

• 邀请业主代表、县区住建局、街道、社区参加，可请专业机构（费用由建设单位承担）。

•11项硬性条件必须达标：竣工验收备案、水电气暖入户、光纤到户、电梯/消防/监控合格、公共服务设施配齐、道路绿化车位达标等。

3.公示与备案

• 承接协议签订后3日内公示，公示期不少于15日。

• 交接完成5日内向县区住建局备案，提交合同、规约、查验协议等全套材料。

4.配套设施刚性要求

• 物业用房：按总建面2‰–3‰配置，最低不少于40㎡，地面以上，归全体业主共有，不得改用途。

• 业主公共用房：归业主共有，严禁转让、侵占、挪用。

• 停车收益：优先业主使用，对外出租需公示价格与收益，收益主要补充专项维修资金。

• 共用部位经营：需业主同意，收益管理同停车收益。

5.保修责任

建设单位按规定保修，鼓励购买物业质量保险；未履行保修的，5个工作日内由主管部门责令整改。

五、后期物业进驻（业主大会成立后）全流程

突出业主自治，业主说了算！

1.选聘方式：招标/协议均可，全程公开，接受街道（乡镇）指导。

2.解聘后选聘时限：业主大会解聘原物业后，60日内完成新物业选聘；有困难可申请应急物业托底。

3.协议选聘要求：筛选3家以上、信用B级及以上企业，公示不少于7日，业主大会表决通过。

4.备案要求：合同签订5日内报县区住建局备案。

5.无业主组织小区：社区居委会代行职责组织选聘。

六、物业退出三大类型（清晰界定场景） 

1.正常退出

• 合同到期，业主不续聘且已选聘新物业。

• 合同到期，物业主动不续签并履行告知义务。

2.异常退出（合同期内可提前解除）

• 合同约定解除、法定解除情形。

• 物业未履约、发生安全责任事故，业主依法解聘。

• 前期物业双方协商解除。

• 企业经营困难无法继续服务。

3.监督退出（强制退场，最严监管）

物业严重违规、拒不退场移交，直接列为强制退场对象，包括：

• 全部服务转委托、擅自接管、擅自停服务。

• 被解聘后拒不退出、拒不交接资料资金资产。

• 吊销执照、发生重大安全事故、挪用侵占业主收益5000元及以上且拒不整改。

处理方式：信用降至D级，暂停招投标资格，依法解聘，多部门联合现场清退。

七、退出交接全流程（标准化、可落地）

1.告知义务（提前时限，缺一不可）

• 业主不续聘：提前60日书面通知物业。

• 物业不续签/提前解约：提前90日书面告知业主组织。

• 业主提前解聘：提前60日书面通知物业。

• 同步公示+线上公告，抄告街道与水电气暖等单位。

2.移交准备

• 成立交接小组：业主组织+业主代表+新物业；未聘新物业由社区参与。

• 整理纸质+电子移交清单，业主代表签字，公示不少于3日，包含档案资料、资金账目、设施设备三大类。

• 资金处置：退场时不得额外收取设施设备费用（合同约定补偿除外）；预收物业费按实际服务折算，剩余部分必须全额移交，严禁截留。

3.正式交接

街道（乡镇）现场监督，业主组织、原物业、新物业、街道四方共同参与，逐项查验、签字确认，移交记录一式四份，四方各存1份。交接后立即退出，特殊情况过渡期最长30日，期间必须保障基本服务。

4.拒不退出/交接？强制流程安排

1.业主组织向街道提交书面申请。

2.街道3日内组织调解。

3.调解不成3日内出具《监督退出评估报告》报县区住建局。

4.县区住建局3日内审核制定工作方案。

5.多部门联席会议论证部署。

6.纪委监委、公安、住建、市场监管、消防等现场联合处置；服务中断风险立即启动应急物业。

7.后续3个月重点监管，巡查维稳。

8.信用惩戒：记入档案、公开公示、列入黑名单，3年内不得在白银承接新项目，整改修复后方可恢复。

八、法律责任（明确罚款、惩戒、追责） 

1.建设单位违规

• 违规选聘物业：警告，最高10万元罚款。

• 擅自处分业主共有财产：5万–20万元罚款，赔偿损失。

• 未按规定配物业用房：10万–50万元罚款，逾期暂停竣工验收备案。

• 保修不力、查验造假：责令整改，赔偿损失。

2.物业企业违规（高频重罚）

• 拒不移交资料：限标6个月–1年，1万–10万元罚款。

• 全盘转委托：处合同款30%–50%罚款，收益用于小区维修。

• 挪用维修资金：追回资金，最高2倍罚款，追责刑责。

• 擅自改物业用房/违规经营：5万–20万元罚款，收益归业主。

• 监督退出拒执行：1万–20万元罚款，列入黑名单，3年禁入白银物业市场。

3.业主及业主组织违规

• 欠缴物业费：物业可依法起诉。

• 业主组织弄虚作假、损害业主利益：责令整改，责任人赔偿。

专营单位与公职人员

• 水电气暖等擅自断供：责令整改，赔偿损失，追责责任人。

• 公职人员失职渎职、收受贿赂：行政处分，涉嫌犯罪移送司法。

九、附则与保障机制

1.信用修复：不良信用记录整改完成，可申请修复，15日内审核办理。

2.投诉渠道：市、县区、街道三级均公示投诉电话与线上渠道，业主投诉有门。

3.效力期限：2026年3月27日施行，有效期5年，由白银市住建局负责解释。

4.文书标准化：同步印发承接查验、退出移交、监督评估、告知书四类标准模板，统一文书、简化流程，基层易操作、业主易监督。

十、《意见》创新亮点与群众获得感

1.全链条闭环：从选聘、进驻、查验、备案到退出、交接、惩戒全覆盖，无死角监管。

2.应急托底有保障：明确应急物业机制，最长6个月，彻底杜绝服务断档。

3.刚性禁断供：专营单位不得因交接停供，不得转嫁欠费，守护业主核心权益。

4.强信用惩戒：黑名单3年禁入，倒逼物业规范履约。

5.多部门联动执法：破解物业“赖着不走”难题，处置更有力。

6.文书标准化：流程更简单，监督更直观。

本《意见》是白银市深化物业领域整治、提升基层治理能力的重要制度成果，将有效解决物业交接乱象、保障小区长期稳定运行，切实提升居民居住幸福感与满意度。