靖远县人民政府办公室关于印发《靖远县城市棚户区改造芦家坑片区房屋及土地征收补偿安置实施方案》《靖远县城市棚户区改造水巷片区（二期）房屋及土地征收补偿安置实施方案》的通知

 

 

各乡镇人民政府，县政府各部门，县属各企事业单位，驻靖各单位：

《靖远县城市棚户区改造芦家坑片区房屋及土地征收补偿安置实施方案》《靖远县城市棚户区改造水巷片区（二期）房屋及土地征收补偿安置实施方案》已经县政府第52次常务会议研究同意，现印发你们，请认真抓好贯彻落实。

                            靖远县人民政府办公室

2020年7月31日

 

靖远县城市棚户区改造芦家坑片区房屋

及土地征收补偿安置实施方案

 

为保障棚户区改造工作顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规和《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》（甘政办发〔2006〕41号）《甘肃省人民政府印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)《白银市人民政府关于进一步规范和加强城镇棚户区改造工作的指导意见》（市政发〔2018〕123号）《白银市人民政府办公室关于印发白银市省重大项目征收集体土地补偿补助办法的通知》（市政办发〔2018〕16号）《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）等文件精神及《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030），经县政府研究，决定对芦家坑片区范围内的房屋和土地实施征收。现结合征迁片区实际，特制定本方案。

一、基本情况

芦家坑棚户区改造项目征迁区域内现有居民房屋大多数为自建土木、砖木、砖混结构平房、自建楼房和部分住宅楼房（住宅楼房是指统一规划建设的单位家属住宅楼），由于该区域内房屋建设条件差、使用年限长、配套设施不完善、环境卫生差、规划管理滞后，已严重制约了城市建设发展，为进一步改善居民居住环境，完善城市功能，优化城市交通路网结构，提升城市品位，现需对该片区进行重新规划和改造建设。

二、指导原则

芦家坑棚户区改造征迁安置补偿工作坚持以科学发展为指导，以人为本，让利于民，切实保护被征迁居民的合法权益；坚持依法合理补偿、补偿标准公平、补偿流程公正透明；坚持统筹城乡协调发展，整合项目，统筹资金，保证征迁居民得到妥善安置，生产、生活不受大的影响，妥善解决好加快发展与保持稳定的关系，促进社会和谐，推动全县社会经济又好又快发展。

三、实施方法及步骤

芦家坑棚户区改造项目属2016年下达的保障性安居工程建设任务，该片区房屋及土地征收主体为靖远县人民政府，由县棚户区改造工作领导小组统一组织实施，国有土地上房屋征收部门为靖远县住房和城乡建设局（以下简称县住建局），集体土地及集体土地上房屋征收部门为靖远县自然资源局（以下简称县自然资源局），片区征迁工作实施单位为靖远县动迁安置服务办公室（以下简称县动迁办），县动迁办受县住建局、县自然资源局委托具体实施房屋及土地征迁工作，县住建局、县自然资源局对片区实施单位征迁工作进行监督，并对其行为后果承担法律责任。国有土地上房屋征迁安置补偿协议由县住建局与被征迁户签订，集体土地及集体土地上房屋征迁安置补偿协议由片区所在村民委员会与被征迁户签订，县自然资源局与片区村民委员会签订土地征收协议。

（一）实施方法：为了更好地维护被征收人的合法权益，使征迁工作真正做到公平、公正、公开，依据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，由于补偿安置时芦家坑已纳入城市规划区，本次征收的农村集体土地和被征收的农村集体土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，均参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定执行。该片区征迁补偿安置采取实物安置与货币化安置相结合的方式进行，集中异地安置点原则为靖乐家苑小区，集中异地安置点坚持规划建设先行，配套基础设施同步进行，并将建筑节能环保理念融入其中，安置房建设产生的增值税由建设单位承担。

（二）实施步骤：根据片区实际情况，本次征收补偿安置工作分为三个阶段进行。

第一阶段：一批期自2020年8月1日至2020年8月15日，自公告发布之日起，由片区征迁工作实施单位县动迁办牵头，县自然资源局、县公安局、县住建局、县房管中心、县综合执法局、融媒体中心等部门和当地村委会（社区）组成入户摸底调查组对片区范围内征迁户相关信息进行全面摸底登记造册，完成土地及房屋面积测量，并留取影像资料。调查登记包括：1.被征收人的基本情况（姓名、性别、年龄、家庭住址、人口等）；2.土地使用性质、用途、面积等情况；3.房屋情况（权属、结构、用途、建筑面积、建筑合法性、银行抵押、产权纠纷等）；4.附属物等情况；县融媒体中心对片区现状进行航拍，截取该片区原始建筑面貌资料；县综合执法局自公告发布之日起对片区内违建行为进行制止。自2020年8月16日至2020年9月30日县动迁办根据居民意愿，委托评估公司对征迁片区内房屋进行评估，县动迁办组织业务能力强、政治觉悟高的干部组成征迁工作组，对片区征迁任务进行分解包户，同步组织征迁干部入户进行政策宣讲及征迁协议签订工作。二批期入户摸底、征收公告发布及征迁协议签订根据征迁计划另行确定时限。

第二阶段：自2020年10月1日至2022年7月31日，县住建局通过招投标方式确定安置房建设单位，加快棚户区改造项目前期手续办理及安置房建设进度，按时完成靖乐家苑小区棚户区改造建设工程安置房及配套基础设施建设任务，达到交付入住条件。

第三阶段：2022年8月，靖乐家苑小区棚改安置房建设单位出具安置房户型图、房源信息表，供征迁户置换选取。县住建局、县动迁办及建设单位组织已签订征收补偿安置协议的征迁户开展安置房选取工作，并联合办理安置房交付手续。

（三）征收范围及征收协议签订期限

芦家坑共涉及居民308户，分两批期进行征收。

第一批期涉及居民60户，征收范围为：东至规划道路用地红线，南至东大街，西至排洪沟，北至靖乐渠。征收及协议签订期限为2020年8月16日至2021年2月28日。

第二批期涉及居民248户，征收范围为东至清真寺，南至东大街，西至规划道路用地红线，北至靖乐渠。征收及协议签订期限另行确定。

（四）征收评估   

1.为体现公平、公正的原则，该片区国有土地上房屋与集体土地上房屋、附属建筑物均通过评估进行价值确定，原则上由同一家具有相应资质的评估机构进行评估。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

2.评估机构应从甘肃省住房和城乡建设厅公布的国有土地上房屋征收评估机构名录中确定，评估机构原则上由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由县动迁办通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

3.评估应考虑被征收房屋的区位、产权手续、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，按同类房地产市场价格进行评估。   

4.评估报告应明确房屋等级（置换等级）、建筑面积、单价及构筑物和附着物价值等。

5.县动迁办应将分户评估结果在征收范围内向所有被征收人公示。

6.评估机构的评估服务费用纳入征迁总费用，由县动迁办按照委托标准向评估机构支付。

四、补偿安置

芦家坑棚户区改造补偿安置原则实行房屋产权置换安置方式。

• 房屋产权置换

1.置换原则：本次房屋产权置换是指住宅房屋及产权明晰的商铺，自建平房及住宅楼房均可依照房屋产权置换安置；工业用房及住宅房屋之外的附属用房(车库、仓库、简易房等)、院落硬化、围墙、大门、水窖等地上附着物不在置换范围，按重置价进行评估，给予一次性货币补偿。

（1）产权置换安置房源

第一批期安置点原则为靖乐家苑棚户区改造工程安置房，征迁户也可根据实际需求选取顺鑫嘉园期房为安置房。第二批期安置点根据征迁情况另行确定。安置房均为毛坯房三居室或二居室户型，建筑面积以规划设计方案确定为基础，最终建筑面积以不动产登记部门测绘面积为准。

1. 置换方式及安置房市场价

置换方式：选取靖乐家苑、顺鑫嘉园安置房均按照摇取选房顺序号的方式进行选房。房屋面积产权置换按被征收的住宅房屋建筑面积与安置房建筑面积1:0.9—1.2的比例置换。安置房屋建筑面积超过被征收住宅房屋可置换建筑面积的，超出部分以安置房屋市场价补缴差价；被征收住宅房屋可置换建筑面积超过安置房屋建筑面积的，超出部分以被征收房屋的市场评估价退还差价。

安置房市场价：选取靖乐家苑期房为安置房的，安置房市场价以靖乐家苑原定市场价为准；选取顺鑫嘉园期房为安置房的，按照开元居所定市场价确定。

2.住宅房屋置换办法

（1）住宅楼房

①按照“拆一还一”的原则向征迁户置换安置房，每户只可置换一套安置房。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。征迁户安置人口达到8人，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的最多可申请2套三居室1套两居室安置住房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

②对片区内部分以出让方式取得土地使用权的住宅楼房，按照房屋征收评估价值（不含装修及附属补偿）的1%对征迁户进行土地补偿。

③对住宅楼建设时同步配套的公共附属设施，由县住建局、县住房保障事务中心根据住宅楼房屋建设登记备案资料对征迁小区原有构建筑物范围进行认定，确属同步建设的，不予补偿。确属在住宅楼建设时未同步配套的公共附属设施，由住户筹资自建的配套公共设施，由全体征迁户提供建设证明，经县住建局、县住房保障事务中心、县动迁办核查无异议后，经评估机构进行价值评估后分配补偿。

1. 自建平房及自建楼房

①被征收房屋可置换面积小于或等于所选安置点安置房单套最大面积的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

②被征收房屋可置换面积小于或等于所选安置点安置房单套最大面积的，被征迁户宅基地院内居住人口大于5人（含5人），原则上只能置换1套安置房。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

③被征收房屋可置换面积大于单套所选安置点安置房最大面积，但未超过2套最小户型安置房面积总和的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，被征收房屋可置换面积超出安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房或一套2居室户型安置房、一套3居室户型最小面积安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

④被征收房屋可置换面积大于单套所选安置点安置房最大面积，但未超过2套最大户型安置房面积总和的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，被征收房屋可置换面积超出安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

⑤被征收房屋可置换面积大于2套所选安置点安置房最大面积总和的，可以置换1套或者2套安置房，但不得超过2套，置换单套安置房面积可任意选择，被征收房屋可置换面积超出所选安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。

⑥征迁户安置人口达到8人或可置换面积达到500㎡以上的。安置人口达到8人由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的最多可申请2套三居室1套两居室安置房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。可置换面积达到500㎡以上最多可申请2套三居室1套两居室安置房，被征收房屋可置换面积超出所选安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。

1. 经营性用房置换。

①在征迁红线范围内临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房产证、土地使用证）的商铺，土地为划拨、房产登记为商业的商铺，按照征收商铺登记建筑面积1：1比例进行产权置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿。

②在征迁红线范围内的临主街道自建住宅楼，1层临街商铺按1：1的比例置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿。临主街道自建住宅楼第2层按照住宅认定，由评估机构进行评估。2层以上建筑部分认定参照隍庙片区认定办法执行。

③在征迁红线范围内未临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房屋所有权证、土地使用权证）的商铺，按照征收商铺登记建筑面积1：1比例进行产权置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿；土地为划拨、房产登记为商业的商铺，由评估机构按照同地段类似经营性房屋价值进行测算，予以纯货币补偿安置或住宅置换认定后进行差价补偿。

（4）已拆在建房屋置换

①在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设仅完成基础或墙体，但公告发布后已停止建设的，采取旧房加投资的办法进行评估补偿安置，已拆除旧房按主体用房认定，安置房采取购买方式确定，所选安置房与旧房主体等面积部分以安置房成本价计算缴纳房款，超出等面积部分以所选安置点安置房市场价计算缴纳购房款。

②在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设主体已完成，前期投资较大，公告发布以后已停止建设的，采取新房完工率的办法进行评估补偿安置，新建房按主体用房认定，安置房可采取购买或置换方式确定。如采取购买方式，所选安置房与旧房主体等面积部分以安置房成本价计算缴纳购房款，超出等面积部分以所选安置点安置房市场价计算缴纳购房款；如采取置换方式，所选安置房超出新建主体房屋面积部分以安置房市场价计算缴纳购房款。征收公告发布后征迁范围内已拆在建的房屋，按照1：1.15置换比例乘以成新率计算补偿;对一层以上扩建房屋部分按照建设成新率计算货币补偿。

（二）货币补偿

首先由评估公司对被征迁户的房屋及其附属设施、地面附着物等总价值进行评估，对被征收房屋总价值进行核算，并按照纯货币安置方式计算出奖励、过渡费、搬迁费等费用，县住建局、村民委员会依据评估结果与被征迁户签订房屋征收协议。然后由征收部门或征收部门委托单位按照协议支付方式向被征迁户支付补偿费。最后，被征迁户在取得补偿费用后按照协议约定期限搬离征收片区范围，自行安置。

（三）土地征收及补偿

该片区涉及的建设用地均位于城市规划区范围内，国有划拨土地、集体建设用地征收补偿按照《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）文件规定城区土地基准地价Ⅲ级标准的60%计算执行，国有出让土地征收补偿标准参照《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）文件规定的片区基准地价，由评估机构评估后确定，征地补偿途径均为货币补偿。国有土地、集体土地上青苗、附属用房、附属设施及树木补偿标准参照《白银市人民政府办公室关于印发白银市重大项目征收集体土地补偿补助办法的通知》（市政办发〔2018〕16号）文件规定的标准进行补偿。被征收符合产权置换的住宅房屋所占土地同时置换不再给予货币补偿，其他建设用地按取得方式依照有关规定确定补偿标准给予货币补偿。该片区征收的土地纳入政府储备，作为支付棚户区改造资金的主要来源，并依据城市用地总体规划，主要为市政设施、文化旅游、教育及基本建设提供用地保障。

（四）搬迁与临时过渡补助

1.搬迁费：被征收居住用房按照房屋登记面积10元/㎡一次性补助；被征收营业用房按照房屋登记面积20元/㎡一次性补助；被征收房屋内有用于生产的单件重量在500公斤以上的机械设备按市场运输搬迁标准一次性补助。

2.临时过渡补助

（1）住宅楼房及商铺。被征收住宅房屋及商铺所有权人如选择货币补偿，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，一次性发放12个月。如选择产权置换靖乐家苑期房安置的，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，过渡费发放自2021年3月起一次性发放18个月，超出18个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人；如选择产权置换顺鑫嘉园期房安置的，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，过渡费发放自2021年3月起一次性发放12个月，超出12个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人。如征迁户不产生过渡期，则不予发放过渡费。

（2）自建平房及自建楼房。被征收住宅房屋所有权人如选择货币补偿，按照被征收人户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），过渡期为12个月；如选择产权置换靖乐家苑期房安置的，按照被征收人户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），过渡费发放自2021年3月起一次性发放18个月，超出18个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人；如选择产权置换顺鑫嘉园期房安置的，按照被征收人户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），过渡费发放自2021年3月起一次性发放12个月，超出12个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人。对残疾人（一级、二级）临时过渡补助费在上述标准基础上提高30%。征迁户安置人口不足4人的按4人对待核算过渡补助，安置人口大于4人（含4人）的以实际安置人口数核算过渡补助。如征迁户不产生过渡期，则不予发放过渡费。

（3）两套及两套以上征迁房屋的过渡。同一片区内有两套及两套以上的房屋被征收的，临时过渡补助只可发放一次。

（五）商铺停产停业损失补偿

根据商铺土地使用权取得方式，对征收商铺停产停业损失参照商业经营租赁价格进行区别补偿，如选择产权置换靖乐家苑期房安置的，出让土地按80元/㎡/月计算，划拨土地按60元/㎡/月计算，停产停业损失补偿自2021年3月起一次性发放18个月。如选择产权置换顺鑫嘉园期房安置的，出让土地按80元/㎡/月计算，划拨土地按60元/㎡/月计算，停产停业损失补偿自2021年3月起一次性发放12个月。

（六）住改商房屋租赁补偿

住改商房屋是指在非主街道进行实际经营未办理商业产权登记，对原有居住用房进行改造后办理了营业执照、税务登记等相关经营性手续的房屋均按照居住主体用房进行评估补偿安置，可计入居住用房面积置换安置住房。如征迁户选择货币补偿安置，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，一次性发放12个月；如征迁户选择产权置换靖乐家苑期房安置的，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，住改商房屋租赁补偿发放自2021年3月起一次性发放18个月。如征迁户选择产权置换顺鑫嘉园期房安置的，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，住改商房屋租赁补偿发放自2021年3月起一次性发放12个月。住改商房屋征收需提供营业执照、税务登记等相关经营性证件，如无法提供则不予认定。

（七）装修及房屋附属设施补偿：由评估机构按照征迁户房屋实际装修予以估价补偿，其他附属设施如供暖设施、上下水管道、有线电视、网络通讯、水、电计量表等按市场估价或相关部门拆、移机收费标准补偿。租赁户自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等评估机构进行评估，县动迁办根据评估对租赁户进行补偿。

五、奖励及政策保障

（一）奖励。本次房屋征收实行基本奖励与被征收房屋面积奖励相结合的方式进行，并结合征迁需求确定。

1.基本奖励

第一批期征收范围内征迁户在征迁公告发布之日起，2020年8月16日到2020年9月30日内签订征收安置补偿协议后按期搬离的享受基本奖励3万元；2020年10月1日至2021年2月28日内签订征收安置补偿协议的不再享受基本奖励3万元。第二批期征收基本奖励根据征迁情况另行确定。

2. 被征收房屋面积奖励

被征迁户在征收补偿协议约定期限内搬迁完毕且移交房屋至征收单位后，可另外享受被征收房屋面积每平方米200元的奖励。

（二）政策保障。被征迁户户籍人口中有适龄学生或幼儿，为确保学生入学不受影响，征迁户可选择原住址片区或安置片区就近入学。教育行政主管部门要根据县住建局、县动迁办提供的征迁户信息划定学校，负责办理学籍迁转手续，学校不得收取择校费等其他费用并优先保障征迁学生入学。对符合住房保障条件的个人住宅被征收人，县住房保障事务中心应当优先安置保障房，安置方式由被征收人自愿选择。被征迁户因房屋征收而取得货币补偿款按有关规定免征个人所得税，因房屋征收而进行房屋产权调换取得棚改安置住房，按有关规定减免契税。

六、签订补偿协议

县住建局、村民委员会与被征迁户就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时过渡安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》予以补偿，组织完成搬迁。

补偿安置协议签订后，一方当事人不履行补偿协议确定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋及土地征收部门与被征迁户在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县政府依照《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，按照征收补偿方案作出征收决定并予以公告。被征迁户对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征迁户在征收决定限定的期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼且拒不搬迁的，征收部门可依法申请人民法院强制执行。

七、征迁补偿补助资金兑付方式

该片区涉及征迁户协议补偿补助资金属财政下达，由县财政局拨付至县住建局，县住建局收到实施单位县动迁办资金申请后根据实际情况进行拨付，县动迁办以银行转账方式向征迁户进行支付。县财政局、县住建局对征迁补偿资金兑付进行监管。其他资金按照筹措渠道另行确定。

八、被征收房屋、土地认定及违法违规房屋的处理

（一）被征收房屋、土地认定

被征收房屋认定时所有权人需提供户口簿、土地使用权证、房屋所有权证等证件，经营性的房屋还须提供工商营业执照、税务登记证和完税证明等有关手续。

1.征迁户土地、房产等相关证件齐全的。住宅楼房先由房屋测绘机构对整栋征收房屋面积进行实际测绘，实际测绘面积与证载面积不一致的，以面积大的数据为准，然后由房地产评估机构对征迁居民的房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估。自建平房、楼房由房地产评估机构对征收房屋面积进行实际测量，房地产评估机构对征迁居民的房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估。土地面积县自然资源局依据征迁居民提供的房屋宗地土地证、二调图等有关资料对征收土地面积进行实际核查及数据确认。

2.被征收人土地、房产等相关证件不齐全的。由相关部门和单位对被征收人房屋、土地及人口信息等进行初步核实，然后对征收房屋信息在片区范围内限期进行公示，公示无异议后由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的房屋按区位、建筑结构等进行价值评估；土地面积由县自然资源局依据征迁居民提供的房屋宗地土地证、二调图等有关资料对征收土地面积进行实际核查及数据确认。

（1）无土地使用权证、无房屋所有权证：住宅楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；由县住房保障事务中心对被征收人的房屋权属进行资料查档调取确认核实。确认核实后有土地使用权证、房屋所有权证以土地使用权证、房屋所有权证为准签订征迁协议，有其中一证的以有的证为准公示15日无异议后，签订征迁协议；确认核实后确认未办理土地使用权证、房屋所有权证由征迁户提供购房协议、收款票据公示15日无异议后，签订征迁协议。自建平房、楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；由县住房保障事务中心对被征收人的房屋权属进行资料查档调取确认核实。确认核实后有土地使用权证、房屋所有权证以土地使用权证、房屋所有权证为准签订征迁协议，有其中一证的以有的证为准公示15日无异议后，签订征迁协议，确无土地使用权证、房屋所有权证由所在村农民集体或村委会（社区）查明土地历史使用情况和现状，对宅基地使用权人、四至范围等进行确认，县自然资源局对征迁户土地面积进行实际测量出具《靖远县无权属来源证明土地征收权属认定意见表》，乌兰镇人民政府、村委会（社区）加注证明意见后公示15日无异议后，签订征迁协议。

（2）有房屋所有权证、无土地使用权证：住宅楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理土地手续，以房屋所有权证为依据签订征迁协议；自建平房、楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理土地手续，以房屋所有权证为依据签订征迁协议。

（3）有土地使用权证、无房屋所有权证：由县自然资源局、县住房保障事务中心对被征收人房屋产权进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理房屋所有权证，以土地使用权证为依据签订征迁协议。

3.房屋产权证证载出让、转让认定：由自然资源局对被征收人土地使用权证、不动产权证证载为出让、转让情况进行资料查档调取确认核实后出具认定意见，县动迁办根据认定结果对被征收人进行征迁补偿；县住房保障事务中心对被征收人房屋所有权证载出让、转让情况进行资料查档调取确认核实后出具认定意见，县动迁办根据认定结果对被征收人进行征迁补偿。

4.买卖房屋产权认定：房屋产权未过户，由买卖方提供双方买卖合同、收据、房屋产权证，县动迁办查询原房屋产权证是否查封、抵押等，根据查询结果县动迁办对双方买卖进行确认公示15日无异议，签订征迁协议。

5.土地使用权证与房屋所有权证产权人不一致的认定：由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；县住房保障事务中心对被征收人房屋所有权进行资料查档调取确认核实。确认核实后出具证明材料，县动迁办根据证明材料以证载日期就近原则进行认定，公示15日无异议，签订征迁协议。

6.已拆在建房屋认定：在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设仅完成基础或墙体，但公告发布后已停止建设的，采取旧房加投资的办法进行评估补偿安置，已拆除旧房按主体用房认定。在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设主体已完成，前期投资较大，公告发布以后已停止建设的，采取新房完工率的办法进行评估补偿安置，新建房按主体用房认定。

7.经营性房屋认定：在征迁红线范围内临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房屋所有权证、土地使用权证），土地为划拨、房产登记为商业的按商铺认定；临主街道部分自建用于经营的，且已办理营业、税务登记手续的房屋自建1层按商铺认定，自建2层按照住宅认定，2层以上建筑部分根据认定结果执行。在非主街道进行实际经营未办理商业产权登记，对原有居住用房进行改造后办理了营业执照、税务登记等相关经营性手续的房屋按住改商房屋认定。对征迁范围内涉及住改商及营业执照与税务登记证不全、实际经营与证载不符的住改商经营户，由县住建局与县动迁办共同对住改商房屋进行现场登记确认，留取影像资料，按照实际经营情况进行住改商认定并核算补偿。

8.产权人死亡继承人继承房产的：由被征迁户申请公证机构进行公证，公证费用纳入征迁总费用，由县动迁办按照每户1000元标准向公证机构支付。

9.规划范围建筑认定：《靖远县城乡规划管理办法（试行）的通知》（靖政发〔2015〕171号）施行之日前，未办理规划审批手续的自建住宅楼2层以上建筑部分按照房屋重置价进行补偿；《靖远县城乡规划管理办法（试行）的通知》（靖政发〔2015〕171号）施行之日起，未办理规划审批手续且执法局已向征迁户下发停建通知等法律文书的片区内自建住宅楼2层以上建筑部分按照违建认定，不予补偿。

10.公房收回补偿：单位公房及公租房由管理使用单位进行收回，并在征迁期限内督促公租房住户进行搬离，同时评估机构对公租房住户自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等进行评估，县动迁办根据评估对公租房住户进行补偿。

11.土地分配及奖励补偿:一宗土地实际居住两户以上并分别建有房屋的（非独立院落），县动迁办可按照住户提出的分配意见进行土地补偿，但签订征迁协议奖励资金仅补偿土地证载所有人。

（二）违法违规房屋的处理

1.征收公告发布前，已被认定为违法建筑，进行了调查和影像存档并做出送达拆除决定的房屋，不予补偿。

2.未经相关部门批准，没有办理相关建设手续的房屋，不予补偿。

3.征迁摸底通告发布后征收公告发布前,征迁区域内由县综合执法局进行管控,被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

4.征收公告发布后，被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

5.自棚户区改造公告发布之日起，市场监管、税务、住建、自然资源、公安、卫健等部门暂停对棚改重点片区内的被征收户办理营业执照、税务登记、开工许可、建设用地审批、户口迁转分户（不含新生入户及正常婚迁入户）、房屋过户登记等手续。

九、保障措施

（一）强化组织领导。为了切实加强对棚户区征迁补偿安置工作的组织领导，由县住建局牵头，县自然资源、动迁、卫生健康、公安、乌兰镇等部门和单位具体负责征迁前期相关业务准备和入户摸底登记工作，县住建局负责与被征迁户签订征迁补偿安置协议，其他各部门分别按照各自职能积极做好配合工作，确保征迁工作顺利进行。

（二）大力宣传动员。由县融媒体中心、靖乐传媒公司及征迁工作实施单位负责通过相关新闻媒体、广场大屏幕等宣传房屋征迁和城市开发中的相关法律、法规、政策，并做好动员工作，使征迁居民了解棚户区改造的重大意义。

（三）坚持规划先行。征迁工作开始前，县自然资源局依据《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030）确定征迁片区建设用地红线，提供征迁区域界限和范围，并审核做好安置小区的整体规划设计。依据红线范围确定征迁片区地形图，为征迁工作实施单位提供房屋及土地信息。

（四）靠实责任主体。县棚户区改造工作领导小组统一组织实施棚户区改造工程，征迁片区实施单位要成立相应的征迁工作组，进一步明确各自工作职责，积极配合，按照有关规定和标准兑付征迁各项补偿费用，及时掌握征迁补偿安置工作中出现的问题，遇有重大疑难问题要及时向县棚户区改造工作领导小组汇报。

（五）密切配合协作。县公安、司法、住建、自然资源、动迁、乌兰镇等有关部门和单位主要负责人必须亲自负责并指定专人参与征迁改造工作，积极配合维护治安秩序。对寻衅闹事、无理阻挠、干扰征迁的不法分子要坚决予以打击，对一些无理拒不同意的征迁户做好有关资料、证据的收集整理，为申请强制执行做好前期准备工作。

（六）会商解决问题。县棚户区改造工作领导小组办公室要对征迁工作进展情况、存在问题等向县棚户区改造工作领导小组定期进行专题汇报，按照县棚户区改造工作领导小组安排组织召集会议进行征迁情况通报并及时总结工作经验。县棚户区改造工作领导小组每周至少召集一次会议，对征迁工作进行研究，及时调整工作部署，解决突出问题，加快工作进度。

（七）严格资金管理。县住建局、县动迁办、建设单位要对征迁补偿资金及改造建设资金专账核算，专人管理，做到专款专用。

（八）统一思想行动。凡参加征迁工作所有人员，必须做到思想统一、行动一致、听从指挥、严守工作纪律、坚守工作岗位、严格工作程序，处事公平、合理、合法，确保征迁工作有序进行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

靖远县城市棚户区改造水巷片区（二期）房屋及土地征收补偿安置实施方案

 

为保障棚户区改造工作顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规和《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》（甘政办发〔2006〕41号）《甘肃省人民政府印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)《甘肃省保障性安居工程及住房公积金监管领导小组关于印发2019年住房保障工作要点及保障性安居工程建设任务分解计划的通知》（甘建保金〔2019〕1号）《白银市人民政府关于进一步规范和加强城镇棚户区改造工作的指导意见》（市政发〔2018〕123号）《白银市人民政府办公室关于印发白银市省重大项目征收集体土地补偿补助办法的通知》（市政办发〔2018〕16号）《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）等文件精神及《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030），经县政府研究，决定对水巷片区（二期）范围内的房屋和土地实施征收。现结合征迁片区实际，特制定本方案。

一、基本情况

水巷片区（二期）棚户区改造项目征迁区域内现有居民房屋大多数为自建土木、砖木、砖混结构平房、自建楼房和部分住宅楼房（住宅楼房是指统一规划建设的单位家属住宅楼），由于该区域内房屋建设条件差、使用年限长、配套设施不完善、环境卫生差、规划管理滞后，已严重制约了城市建设发展，为进一步改善居民居住环境，完善城市功能，优化城市交通路网结构，提升城市品位，现急需对该片区进行重新规划和改造建设。

二、指导原则

水巷片区（二期）棚户区改造征迁安置补偿工作坚持以科学发展为指导，以人为本，让利于民，切实保护被征迁居民的合法权益；坚持依法合理补偿、补偿标准公平、补偿流程公正透明；坚持统筹城乡协调发展，整合项目，统筹资金，保证征迁居民得到妥善安置，生产、生活不受大的影响，妥善解决好加快发展与保持稳定的关系，促进社会和谐，推动全县社会经济又好又快发展。

三、实施方法及步骤

水巷片区（二期）棚户区改造项目属2019年下达的保障性安居工程建设任务，该片区房屋及土地征收主体为靖远县人民政府，由县棚户区改造工作领导小组统一组织实施，国有土地上房屋征收部门为靖远县住房和城乡建设局（以下简称县住建局），集体土地及集体土地上房屋征收部门为靖远县自然资源局（以下简称县自然资源局），片区征迁工作实施单位为靖远县动迁安置服务办公室（以下简称县动迁办），县动迁办受县住建局、县自然资源局委托具体实施房屋及土地征迁工作，县住建局、县自然资源局对片区实施单位征迁工作进行监督，并对其行为后果承担法律责任。国有土地上房屋征迁安置补偿协议由县住建局与被征迁户签订，集体土地及集体土地上房屋征迁安置补偿协议由片区所在村民委员会与被征迁户签订，县自然资源局与片区村民委员会签订土地征收协议。

（一）实施方法：为了更好地维护被征收人的合法权益，使征迁工作真正做到公平、公正、公开，依据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，由于补偿安置时水巷片区（二期）已纳入城市规划区，本次征收的农村集体土地和被征收的农村集体土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，均参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定执行。该片区征迁补偿安置采取实物安置与货币化安置相结合的方式进行，集中异地安置点原则上为新城小区（四期），集中异地安置点坚持规划建设先行，配套基础设施同步进行，并将建筑节能环保理念融入其中，安置房建设产生的增值税由建设单位承担。

（二）实施步骤：根据片区实际情况，本次征收补偿安置工作分为三个阶段进行。

第一阶段：一批期自2020年8月1日至2020年9月30日，自公告发布之日起，由片区征迁工作实施单位县动迁办牵头，县自然资源局、县公安局、县住建局、县住房保障事务中心、县综合执法局、融媒体中心等部门和当地村委会（社区）组成入户摸底调查组对片区范围内征迁户相关信息进行全面摸底登记造册，完成土地及房屋面积测量，并留取影像资料。调查登记包括：1.被征收人的基本情况（姓名、性别、年龄、家庭住址、人口等）；2.土地使用性质、用途、面积等情况；3.房屋情况（权属、结构、用途、建筑面积、建筑合法性、银行抵押、产权纠纷等）；4.附属物等情况；县融媒体中心对片区现状进行航拍，截取该片区原始建筑面貌资料；县综合执法局自公告发布之日起对片区内违建行为进行制止。县动迁办根据居民意愿，委托评估公司对征迁片区内房屋进行评估，县动迁办组织业务能力强、政治觉悟高的干部组成征迁工作组，对片区征迁任务进行分解包户，同步组织征迁干部入户进行政策宣讲及征迁协议签订工作。二批期征收公告发布、入户摸底及征迁协议签订根据征迁计划另行确立时限。

第二阶段：自2020年10月1日至2022年9月30日，县住建局通过招投标方式确定安置房建设单位，加快棚户区改造项目前期手续办理及安置房建设进度，按时完成新城小区(四期)棚户区改造建设工程安置房及配套基础设施建设任务，达到交付入住条件。

第三阶段：2022年10月，新城小区（四期）棚改安置房建设单位出具安置房户型图、房源信息表，供征迁户置换选取。县住建局、县动迁办及建设单位组织已签订征收补偿安置协议的征迁户开展安置房选取工作，并联合办理安置房交付手续。

（三）征收范围及征收协议签订期限

水巷片区（二期）共涉及居民142户，分两批期进行征收。

第一批期涉及居民45户，征收范围为：东至头道水巷，南至西大街，西至永新街规划道路西侧用地红线，北至靖乐渠。征收协议签订期限为2020年8月征收公告发布之日起2个月内。

第二批期涉及居民97户，征收范围为东至永新街规划道路西侧用地红线，南至规划西大街用地红线，西至三道水巷，北至靖乐渠。征收协议签订期限为征收公告发布之日起3个月内。

（四）征收评估   

1.为体现公平、公正的原则，该片区国有土地上房屋与集体土地上房屋、附属建筑物均通过评估进行价值确定，原则上由同一家具有相应资质的评估机构进行评估。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

2.评估机构应从甘肃省住房和城乡建设厅公布的国有土地上房屋征收评估机构名录中确定，评估机构原则上由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由县动迁办通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

3.评估应考虑被征收房屋的区位、产权手续、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，按同类房地产市场价格进行评估。   

4.评估报告应明确房屋等级（置换等级）、建筑面积、单价及构筑物和附着物价值等。

5.县动迁办应将分户评估结果在征收范围内向所有被征收人公示。

6.评估机构的评估服务费用纳入征迁总费用，由县动迁办按照委托标准向评估机构支付。

四、补偿安置

水巷片区（二期）棚户区改造补偿安置原则实行房屋产权置换安置方式。

• 房屋产权置换

1.置换原则：本次房屋产权置换是指住宅房屋及产权明晰的商铺，自建平房及住宅楼房均可依照房屋产权置换安置；工业用房及住宅房屋之外的附属用房(车库、仓库、简易房等)、院落硬化、围墙、大门、水窖等地上附着物不在置换范围，按重置价进行评估，给予一次性货币补偿。

（1）产权置换安置房源

第一批期安置点原则上为新城小区（四期）棚户区改造工程安置房。征迁户也可根据实际需求选取开元居剩余现有房源、城隍庙片区期房为安置房；第二批期安置点原则为新城小区（四期）棚户区改造工程安置房。安置房均为毛坯房三居室或二居室户型，建筑面积以规划设计方案确定为基础，最终建筑面积以不动产登记部门测绘面积为准。

1. 置换方式及安置房市场价

置换方式：选取新城小区（一、二、三期）开元居现房按照“先签协议先选房”的方式进行；选取城隍庙片区安置房按照城隍庙片区“先签协议先选房”的排号顺序进行排号选房；选取新城小区（四期）安置房，新城小区（四期）安置房全部按照摇取选房顺序号的方式进行选房。房屋面积产权置换按被征收的住宅房屋建筑面积与安置房建筑面积1:0.9—1.2的比例置换。安置房屋建筑面积超过被征收住宅房屋可置换建筑面积的，超出部分以安置房屋市场价补缴差价；被征收住宅房屋可置换建筑面积超过安置房屋建筑面积的，超出部分以被征收房屋的市场评估价退还差价。

安置房市场价：选取开元居现房为安置房的，安置房市场价以开元居原定市场价为准；选取隍庙片区期房为安置房的，以隍庙片区原定市场价为准；选取新城小区（四期）期房为安置房的，市场价依照开元居市场价执行。

2.住宅房屋置换办法

（1）住宅楼房

①按照“拆一还一”的原则向征迁户置换安置房，每户只可置换一套安置房。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。征迁户安置人口达到8人，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的最多可申请2套三居室1套两居室安置住房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

②对片区内部分以出让方式取得土地使用权的住宅楼房，按照房屋征收评估价值（不含装修及附属补偿）的1%对征迁户进行土地补偿。

③对住宅楼建设时同步配套的公共附属设施，由县住建局、县住房保障事务中心根据住宅楼房屋建设登记备案资料对征迁小区原有构建筑物范围进行认定，确属同步建设的，不予补偿。确属在住宅楼建设时未同步配套的公共附属设施，由住户筹资自建的配套公共设施，由全体征迁户提供建设证明，经县住建局、县住房保障事务中心、县动迁办核查无异议后，经评估机构进行价值评估后分配补偿。

1. 自建平房及自建楼房

①被征收房屋可置换面积小于或等于所选安置点安置房单套最大面积的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

②被征收房屋可置换面积小于或等于所选安置点安置房单套最大面积的，被征迁户宅基地院内居住人口大于5人（含5人），原则上只能置换1套安置房。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

③被征收房屋可置换面积大于单套所选安置点安置房最大面积，但未超过2套最小户型安置房面积总和的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，被征收房屋可置换面积超出安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套2居室户型安置房或一套2居室户型安置房、一套3居室户型最小面积安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

④被征收房屋可置换面积大于单套所选安置点安置房最大面积，但未超过2套最大户型安置房面积总和的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，被征收房屋可置换面积超出安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。如征迁户安置人口在5—7人（含5人），需要两套安置房的，由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的可以置换两套安置房，所选安置房只可为9层及以下，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。

⑤被征收房屋可置换面积大于2套所选安置点安置房最大面积总和的，可以置换1套或者2套安置房，但不得超过2套，置换单套安置房面积可任意选择，被征收房屋可置换面积超出所选安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。

⑥征迁户安置人口达到8人或可置换面积达到500㎡以上的。安置人口达到8人由征迁户申请，经不动产登记、动迁部门核实后，安置人口名下均无其他房产的最多可申请2套三居室1套两居室安置房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以所选安置点安置房市场价确定。可置换面积达到500㎡以上最多可申请2套三居室1套两居室安置房，被征收房屋可置换面积超出所选安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。

1. 经营性用房置换。

①在征迁红线范围内临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房产证、土地使用证）的商铺，土地为划拨、房产登记为商业的商铺，按照征收商铺登记建筑面积1：1比例进行产权置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿。

②在征迁红线范围内的临主街道自建住宅楼，1层临街商铺按1：1的比例置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿。临主街道自建住宅楼第2层按照住宅认定，由评估机构进行评估。2层以上建筑部分认定参照隍庙片区认定办法执行。

③在征迁红线范围内未临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房屋所有权证、土地使用权证）的商铺，按照征收商铺登记建筑面积1：1比例进行产权置换，征迁户所选置换商铺建筑面积超出原被征收商铺建筑面积部分，按照建成后同地段商铺市场评估价格由被征收人补缴差价；征迁户原被征收商铺建筑面积超出所选置换商铺建筑面积部分，按照同地段类似征收房屋市场价格进行补偿；土地为划拨、房产登记为商业的商铺，由评估机构按照同地段类似经营性房屋价值进行测算，予以纯货币补偿安置或住宅置换认定后进行差价补偿。

（4）已拆在建房屋置换

①在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设仅完成基础或墙体，但公告发布后已停止建设的，采取旧房加投资的办法进行评估补偿安置，已拆除旧房按主体用房认定，安置房采取购买方式确定，所选安置房与旧房主体等面积部分以安置房成本价计算缴纳房款，超出等面积部分以所选安置点安置房市场价计算缴纳购房款。

②在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设主体已完成，前期投资较大，公告发布以后已停止建设的，采取新房完工率的办法进行评估补偿安置，新建房按主体用房认定，安置房可采取购买或置换方式确定。如采取购买方式，所选安置房与旧房主体等面积部分以安置房成本价计算缴纳购房款，超出等面积部分以所选安置点安置房市场价计算缴纳购房款；如采取置换方式，所选安置房超出新建主体房屋面积部分以安置房市场价计算缴纳购房款。征收公告发布后征迁范围内已拆在建的房屋，按照1：1.15置换比例乘以成新率计算补偿;对一层以上扩建房屋部分按照建设成新率计算货币补偿。

（二）货币补偿

首先由评估公司对被征迁户的房屋及其附属设施、地面附着物等总价值进行评估，对被征收房屋总价值进行核算，并按照纯货币安置方式计算出奖励、过渡费、搬迁费等费用，县住建局、村民委员会依据评估结果与被征迁户签订房屋征收协议。然后由征收部门或征收部门委托单位按照协议支付方式向被征迁户支付补偿费。最后，被征迁户在取得补偿费用后按照协议约定期限搬离征收片区范围，自行安置。

（三）土地征收及补偿

该片区涉及的建设用地均位于城市规划区范围内，国有划拨土地、集体建设用地征收补偿按照《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）文件规定城区土地基准地价Ⅲ级标准的60%计算执行，国有出让土地征收补偿标准参照《靖远县人民政府关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）文件规定的片区基准地价，由评估机构评估后确定，征地补偿途径均为货币补偿。国有土地、集体土地上青苗、附属用房、附属设施及树木补偿标准参照《白银市人民政府办公室关于印发白银市重大项目征收集体土地补偿补助办法的通知》（市政办发〔2018〕16号）文件规定的标准进行补偿。被征收符合产权置换的住宅房屋所占土地同时置换不再给予货币补偿，其他建设用地按取得方式依照有关规定确定补偿标准给予货币补偿。该片区征收的土地纳入政府储备，作为支付棚户区改造资金的主要来源，并依据城市用地总体规划，主要为市政设施、文化旅游、教育及基本建设提供用地保障。

（四）搬迁与临时过渡补助

1.搬迁费：被征收居住用房按照房屋登记面积10元/㎡一次性补助；被征收营业用房按照房屋登记面积20元/㎡一次性补助；被征收房屋内有用于生产的单件重量在500公斤以上的机械设备按市场运输搬迁标准一次性补助。

2.临时过渡补助

（1）住宅楼房及商铺。被征收住宅房屋及商铺所有权人如选择货币补偿，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，一次性发放12个月；如选择产权置换现房安置的，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，一次性发放12个月；如选择产权置换期房安置的，按照被征收房屋面积15元/㎡/月的标准计发，一次性发放26个月，超出26个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人。如征迁户不产生过渡期，则不予发放过渡费。

（2）自建平房及自建楼房。被征收住宅房屋所有权人如选择货币补偿，按照被征收人户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），过渡期为12个月；如选择产权置换现房安置的，按照被征收户户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），计发12个月补助。如选择产权置换期房安置的，按照被征收人户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），先期计发26个月补助。超出26个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人。对残疾人（一级、二级）临时过渡补助费在上述标准基础上提高30%。征迁户安置人口不足4人的按4人对待核算过渡补助，安置人口大于4人（含4人）的以实际安置人口数核算过渡补助。如征迁户不产生过渡期，则不予发放过渡费。

（3）两套及两套以上征迁房屋的过渡。同一片区内有两套及两套以上的房屋被征收的，临时过渡补助只可发放一次。

（五）商铺停产停业损失补偿

根据商铺土地使用权取得方式，对征收商铺停产停业损失参照商业经营租赁价格进行区别补偿，如选择产权置换现房安置的，出让土地按80元/㎡/月计算，一次性补偿12个月；划拨土地按60元/㎡/月计算，一次性补偿12个月。如选择产权置换期房安置的，出让土地按80元/㎡/月计算，一次性补偿24个月；划拨土地按60元/㎡/月计算，一次性补偿24个月。

（六）住改商房屋租赁补偿

住改商房屋是指在非主街道进行实际经营未办理商业产权登记，对原有居住用房进行改造后办理了营业执照、税务登记等相关经营性手续的房屋均按照居住主体用房进行评估补偿安置，可计入居住用房面积置换安置住房。如征迁户选择货币补偿安置，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，一次性发放12个月；如征迁户选择产权置换现房安置的，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，一次性发放12个月。如征迁户选择产权置换期房安置的，住改商房屋租赁补偿按照住改商房屋面积40元/㎡/月计算，一次性发放24个月。住改商房屋征收需提供营业执照、税务登记等相关经营性证件，如无法提供则不予认定。

（七）装修及房屋附属设施补偿：由评估机构按照征迁户房屋实际装修予以估价补偿，其他附属设施如供暖设施、上下水管道、有线电视、网络通讯、水、电计量表等按市场估价或相关部门拆、移机收费标准补偿。租赁户自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等评估机构进行评估，县动迁办根据评估对租赁户进行补偿。

五、奖励及政策保障

（一）奖励。本次房屋征收实行基本奖励与被征收房屋面积奖励相结合的方式进行，并结合征迁需求确定。

1.基本奖励

第一批期征收范围内征迁户在征迁公告发布之日起，2个月内签订征收安置补偿协议后按期搬离的享受基本奖励3万元；2个月内未签订征收安置补偿协议的不再享受基本奖励3万元。第二批期征收范围内征迁户在征迁公告发布之日起，第1个月内签订征收安置补偿协议后按期搬离的享受基本奖励3万元；超过第1个月后第2个月内签订征收安置补偿协议后按期搬离的享受基本奖励2万元；超过第2个月后第3个月内签订征收安置补偿协议后按期搬离的享受基本奖励1万元；超过3个月未签订征收安置补偿协议的不再享受基本奖励政策。

2. 被征收房屋面积奖励

被征迁户在征收补偿协议约定期限内搬迁完毕且移交房屋至征收单位后，可另外享受被征收房屋面积每平方米200元的奖励。

（二）政策保障。被征迁户户籍人口中有适龄学生或幼儿，为确保学生入学不受影响，征迁户可选择原住址片区或安置片区就近入学。教育行政主管部门要根据县住建局、县动迁办提供的征迁户信息划定学校，负责办理学籍迁转手续，学校不得收取择校费等其他费用并优先保障征迁学生入学。对符合住房保障条件的个人住宅被征收人，县住房保障事务中心应当优先安置保障房，安置方式由被征收人自愿选择。被征迁户因房屋征收而取得货币补偿款按有关规定免征个人所得税，因房屋征收而进行房屋产权调换取得棚改安置住房，按有关规定减免契税。

六、签订补偿协议

县住建局、村民委员会与被征迁户就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时过渡安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》予以补偿，组织完成搬迁。

补偿安置协议签订后，一方当事人不履行补偿协议确定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

房屋及土地征收部门与被征迁户在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县政府依照《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，按照征收补偿方案作出征收决定并予以公告。被征迁户对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征迁户在征收决定限定的期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼且拒不搬迁的，征收部门可依法申请人民法院强制执行。

七、征迁补偿补助资金兑付方式

该片区涉及征迁户协议补偿补助资金属财政下达，由县财政局拨付至县住建局，县住建局收到实施单位县动迁办资金申请后根据实际情况进行拨付，县动迁办以银行转账方式向征迁户进行支付。县财政局、县住建局对征迁补偿资金兑付进行监管。其他资金按照筹措渠道另行确定。

八、被征收房屋、土地认定及违法违规房屋的处理

（一）被征收房屋、土地认定

被征收房屋认定时所有权人需提供户口簿、土地使用权证、房屋所有权证等证件，经营性的房屋还须提供工商营业执照、税务登记证和完税证明等有关手续。

1.征迁户土地、房产等相关证件齐全的。住宅楼房先由房屋测绘机构对整栋征收房屋面积进行实际测绘，实际测绘面积与证载面积不一致的，以面积大的数据为准，然后由房地产评估机构对征迁居民的房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估。自建平房、楼房由房地产评估机构对征收房屋面积进行实际测量，房地产评估机构对征迁居民的房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估。土地面积县自然资源局依据征迁居民提供的房屋宗地土地证、二调图等有关资料对征收土地面积进行实际核查及数据确认。

2.被征收人土地、房产等相关证件不齐全的。由相关部门和单位对被征收人房屋、土地及人口信息等进行初步核实，然后对征收房屋信息在片区范围内限期进行公示，公示无异议后由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的房屋按区位、建筑结构等进行价值评估；土地面积由县自然资源局依据征迁居民提供的房屋宗地土地证、二调图等有关资料对征收土地面积进行实际核查及数据确认。

（1）无土地使用权证、无房屋所有权证：住宅楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；由县住房保障事务中心对被征收人的房屋权属进行资料查档调取确认核实。确认核实后有土地使用权证、房屋所有权证以土地使用权证、房屋所有权证为准签订征迁协议，有其中一证的以有的证为准公示15日无异议后，签订征迁协议；确认核实后确认未办理土地使用权证、房屋所有权证由征迁户提供购房协议、收款票据公示15日无异议后，签订征迁协议。自建平房、楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；由县住房保障事务中心对被征收人的房屋权属进行资料查档调取确认核实。确认核实后有土地使用权证、房屋所有权证以土地使用权证、房屋所有权证为准签订征迁协议，有其中一证的以有的证为准公示15日无异议后，签订征迁协议，确无土地使用权证、房屋所有权证由所在村农民集体或村委会（社区）查明土地历史使用情况和现状，对宅基地使用权人、四至范围等进行确认，县自然资源局对征迁户土地面积进行实际测量出具《靖远县无权属来源证明土地征收权属认定意见表》，乌兰镇人民政府、村委会（社区）加注证明意见后公示15日无异议后，签订征迁协议。

（2）有房屋所有权证、无土地使用权证：住宅楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理土地手续，以房屋所有权证为依据签订征迁协议；自建平房、楼房由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理土地手续，以房屋所有权证为依据签订征迁协议。

（3）有土地使用权证、无房屋所有权证：由县自然资源局、县住房保障事务中心对被征收人房屋产权进行资料查档调取确认核实，如核实后确认未办理房屋所有权证，以土地使用权证为依据签订征迁协议。

3.房屋产权证证载出让、转让认定：由自然资源局对被征收人土地使用权证、不动产权证证载为出让、转让情况进行资料查档调取确认核实后出具认定意见，县动迁办根据认定结果对被征收人进行征迁补偿；县住房保障事务中心对被征收人房屋所有权证载出让、转让情况进行资料查档调取确认核实后出具认定意见，县动迁办根据认定结果对被征收人进行征迁补偿。

4.买卖房屋产权认定：房屋产权未过户，由买卖方提供双方买卖合同、收据、房屋产权证，县动迁办查询原房屋产权证是否查封、抵押等，根据查询结果县动迁办对双方买卖进行确认公示15日无异议，签订征迁协议。

5.土地使用权证与房屋所有权证产权人不一致的认定：由县自然资源局对被征收人的土地权属进行资料查档调取确认核实；县住房保障事务中心对被征收人房屋所有权进行资料查档调取确认核实。确认核实后出具证明材料，县动迁办根据证明材料以证载日期就近原则进行认定，公示15日无异议，签订征迁协议。

6.已拆在建房屋认定：在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设仅完成基础或墙体，但公告发布后已停止建设的，采取旧房加投资的办法进行评估补偿安置，已拆除旧房按主体用房认定。在征迁公告发布前，因征迁户旧房拆除，新房实施建设主体已完成，前期投资较大，公告发布以后已停止建设的，采取新房完工率的办法进行评估补偿安置，新建房按主体用房认定。

7.经营性房屋认定：在征迁红线范围内临主街道土地使用权为商业出让且两证齐全(房屋所有权证、土地使用权证），土地为划拨、房产登记为商业的按商铺认定；临主街道部分自建用于经营的，且已办理营业、税务登记手续的房屋自建1层按商铺认定，自建2层按照住宅认定，2层以上建筑部分根据认定结果执行。在非主街道进行实际经营未办理商业产权登记，对原有居住用房进行改造后办理了营业执照、税务登记等相关经营性手续的房屋按住改商房屋认定。对征迁范围内涉及住改商及营业执照与税务登记证不全、实际经营与证载不符的住改商经营户，由县住建局与县动迁办共同对住改商房屋进行现场登记确认，留取影像资料，按照实际经营情况进行住改商认定并核算补偿。

8.产权人死亡继承人继承房产的：由被征迁户申请县公证机构进行公证，公证费用纳入征迁总费用，由县动迁办按照每户1000元标准向公证机构支付。

9.规划范围建筑认定：《靖远县城乡规划管理办法（试行）的通知》（靖政发〔2015〕171号）施行之日前，未办理规划审批手续的自建住宅楼2层以上建筑部分按照房屋重置价进行补偿；《靖远县城乡规划管理办法（试行）的通知》（靖政发〔2015〕171号）施行之日起，未办理规划审批手续且执法局已向征迁户下发停建通知等法律文书的片区内自建住宅楼2层以上建筑部分按照违建认定，不予补偿。

10.公房收回补偿：单位公房及公租房由管理使用单位进行收回，并在征迁期限内督促公租房住户进行搬离，同时评估机构对公租房住户自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等进行评估，县动迁办根据评估对公租房住户进行补偿。

11.土地分配及奖励补偿:一宗土地实际居住两户以上并分别建有房屋的（非独立院落），县动迁办可按照住户提出的分配意见进行土地补偿，但签订征迁协议奖励资金仅补偿土地证载所有人。

（二）违法违规房屋的处理

1.征收公告发布前，已被认定为违法建筑，进行了调查和影像存档并做出送达拆除决定的房屋，不予补偿。

2.未经相关部门批准，没有办理相关建设手续的房屋，不予补偿。

3.征迁摸底通告发布后征收公告发布前,征迁区域内由县综合执法局进行管控,被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

4.征收公告发布后，被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

5.自棚户区改造公告发布之日起，市场监管、税务、住建、自然资源、公安、卫健等部门暂停对棚改重点片区内的被征收户办理营业执照、税务登记、开工许可、建设用地审批、户口迁转分户（不含新生入户及正常婚迁入户）、房屋过户登记等手续。

九、保障措施

（一）强化组织领导。为了切实加强对棚户区征迁补偿安置工作的组织领导，由县住建局负责牵头，县自然资源、动迁、卫健、公安、乌兰镇等部门和单位具体负责征迁前期相关业务准备和入户摸底登记工作，县住建局负责与被征迁户签订征迁补偿安置协议，其他各部门分别按照各自职能积极做好配合工作，确保征迁工作顺利进行。

（二）大力宣传动员。由县融媒体中心、靖乐传媒公司及征迁工作实施单位负责通过相关新闻媒体、广场大屏幕等宣传房屋征迁和城市开发中的相关法律、法规、政策，并做好动员工作，使征迁居民了解棚户区改造的重大意义。

（三）坚持规划建设先行。征迁工作开始前，县自然资源局依据《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030）确定征迁片区建设用地红线，提供征迁区域界限和范围，并审核做好安置小区的整体规划设计。依据红线范围确定征迁片区地形图，为征迁工作实施单位提供房屋及土地信息。

（四）靠实责任主体。县棚户区改造工作领导小组统一组织实施棚户区改造工程，征迁片区实施单位要成立相应的征迁工作组，进一步明确各自工作职责，积极配合，按照有关规定和标准兑付征迁各项补偿费用，及时掌握征迁补偿安置工作中出现的问题，遇有重大疑难问题要及时向县棚户区改造工作领导小组汇报。

（五）密切配合协作。县公安、司法、住建、自然资源、动迁、乌兰镇等有关部门和单位主要负责人必须亲自负责并指定专人参与征迁改造工作，积极配合维护治安秩序。对寻衅闹事、无理阻挠、干扰征迁的不法分子要坚决予以打击，对一些无理拒不同意征迁户做好有关资料、证据的收集整理，为申请强制执行做好前期准备工作。

（六）会商解决问题。县棚户区改造工作领导小组办公室对征迁工作进展情况、存在问题等要向县棚户区改造工作领导小组定期进行专题汇报，按照县棚户区改造工作领导小组安排组织召集会议进行征迁情况通报并及时总结工作经验。县棚户区改造工作领导小组每周至少召集一次会议，对征迁工作进行研究，及时调整工作部署，解决突出问题，加快工作进度。

（七）严格资金管理。县住建局、县动迁办、建设单位要对征迁补偿资金及改造建设资金专账核算，专人管理，做到专款专用。

（八）统一思想行动。凡参加征迁工作所有人员，必须做到思想统一、行动一致、听从指挥、严守工作纪律、坚守工作岗位、严格工作程序，处事公平、合理、合法，确保征迁工作有序进行。

                                                                                                                            

  抄送：县委办公室，县人大办公室，县政协办公室。                                      

  靖远县人民政府办公室                    2020年7月31日印发 

 

靖政办发【2020】55号.pdf

政策解读：http://www.jingyuan.gov.cn/doc/2021/12/30/80946.shtml