靖远县人民政府办公室关于印发靖远县2018年城镇棚户区改造碱滩片区房屋及土地征收补偿安置实施方案的通知

靖远县人民政府办公室文件

靖政办发〔2018〕91号

靖远县人民政府办公室

关于印发靖远县2018年城镇棚户区改造碱滩片区房屋及土地征收补偿安置实施方案的

通    知

各乡镇人民政府，县直各部门，县政府直属事业单位，驻靖各单位：

    《靖远县2018年城镇棚户区改造碱滩片区房屋及土地征收补偿安置实施方案》已经县政府第24次常务会议研究同意，现印发你们，请认真抓好贯彻落实。

                                                    靖远县人民政府办公室

                                                           2018年7月18日

靖远县2018年城镇棚户区改造碱滩片区房屋及土地征收补偿安置实施方案

    为保障棚户区改造工作顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》等法律法规和《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》（甘政办发〔2006〕41号）、《甘肃省人民政府印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)、《甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省2018年城镇保障性安居工程目标任务分解计划的通知》（甘政办发〔2018〕27号）、《白银市人民政府办公室关于印发白银市省重大项目征收集体土地补偿补助办法的通知》（市政办发〔2018〕16号）、《关于发布靖远县国有土地基准地价的通知》（靖政发〔2014〕239号）等文件精神及《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030），经县政府研究，决定对碱滩片区范围内的房屋和土地实施征收。现结合征迁片区实际，特制定本补偿安置方案。

    一、基本情况

    碱滩片区棚户区现有房屋大多为自建土木结构、砖木结构、砖混结构平房和部分住宅楼，建设条件差、使用时间长、配套设施不完善、环境卫生差、规划管理滞后，已严重制约了城市建设发展，片区居民征迁意愿强烈，为进一步改善居民居住环境，现急需对该片区进行重新规划和改造建设。

    二、指导原则

    碱滩片区棚户区改造征迁安置补偿工作坚持以科学发展观为指导，以人为本，让利于民，切实保护被拆迁居民的合法权益；坚持依法合理补偿、补偿标准公平、补偿流程公正透明；坚持统筹城乡协调发展，整合项目，统筹资金，保证征迁居民得到妥善安置，生产、生活不受大的影响，妥善解决好加快发展与保持稳定的关系，促进社会和谐，推动全县社会经济又好又快发展。

    三、实施方法及步骤

    碱滩片区棚户区改造属2018年下达的保障性安居工程建设任务，该片区房屋及土地征收主体为靖远县人民政府，由县棚户区改造工作领导小组统一组织实施，国有土地上房屋征收部门为靖远县住房和城乡建设局（以下简称县住建局），集体土地及集体土地上房屋征收部门为靖远县国土资源局（以下简称县国土局），乌兰镇人民政府（以下简称乌兰镇）受县住建局、县国土局委托具体实施房屋及土地征迁工作，县住建局、国土局对乌兰镇征迁工作进行监督，并对其行为后果承担法律责任。国有土地上房屋征迁安置补偿协议由县住建局与被征迁户签订，集体土地及集体土地上房屋征迁安置补偿协议由片区所在村民委员会与被征迁户签订，县国土局与片区村民委员会签订土地征收协议。

    （一）实施方法。为了更好地维护被征收人的合法权益，使征迁工作真正做到公平、公正、公开，依据《中华人民共和国物权法》及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地对被征收土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置，补偿安置时碱滩片区已纳入城市规划区，棚户区改造范围内房屋征收均参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定执行。该片区征迁补偿安置采取实物安置与货币化安置相结合的方式进行，集中异地安置点为靖乐花园小区、顺鑫嘉园小区，集中异地安置点应坚持规划建设先行，配套基础设施同步进行，并将建筑节能环保理念融入其中，安置房建设产生的增值税由建设单位承担。

    （二）实施步骤。根据碱滩片区实际情况，本次房屋征收及拆迁安置补偿工作分为三个阶段进行。

    第一阶段（2018年6月上旬至6月中旬）：自公告发布之日起，由乌兰镇牵头，县国土、公安、规划、住建、房管、文广等部门和当地村委会（社区）组成入户摸底调查组对片区范围内征迁户相关信息进行全面摸底登记造册，提前完成土地及房屋面积测量，并留取影像资料，调查登记包括：1.被征收人的基本情况（姓名、性别、年龄、家庭住址、人口等）；2.土地使用性质、用途、面积等情况；3.房屋情况（权属、结构、用途、建筑面积、建筑合法性、银行抵押、产权纠纷等）；4.附属物等情况；县文广局对片区现状进行航拍，截取该片区原始建筑面貌资料；县综合执法局自公告发布之日起对片区内违建行为进行制止。县住建局根据居民意愿，委托评估公司对征迁片区内房屋进行评估，乌兰镇抽调业务能力强、政治觉悟高的干部组成相应的拆迁工作组，对片区征迁任务进行分解包户，同步组织征迁干部入户进行政策宣讲及征迁协议签订前期工作。

    第二阶段（2018年6月中旬至7月下旬）：县住建局督促安置房建设单位加快棚户区改造项目前期手续办理及安置房建设进度，尽快出具安置房户型图、房源信息表，供征迁户置换选取，乌兰镇组织按照“先签协议先选房”的原则，每户征迁协议签订完成后，及时交由县棚改办审核备案。

    第三阶段（2018年8月上旬至2019年12月下旬）：2018年8月上旬，棚户区改造项目328套安置房全面完成前期手续办理并开工建设；2019年12月下旬前，安置房建设单位全面完成棚户区改造项目安置房建设任务，安置房达到竣工入住条件，向签订征迁安置协议的征迁户进行房屋交接。

    （三）征收及协议签订期限

    该片区房屋及土地征收期限为自征收公告发布起12个月以内；协议签订期限为自征收公告发布之日起4个月以内。

    （四）征收范围

    该片区共涉及居民298户，征收范围为：东至二道水巷（水巷片区），南至规划道路，西至省道207线，北至靖乐渠。

    （五）征收评估

    1.为体现公平、公正的原则，该片区国有土地上房屋与集体土地上房屋均进行评估确定其价值，棚户区改造房屋及其地上附着物价值的评估，原则上由同一家具有相应资质的评估机构进行评估。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

    2.评估机构应从甘肃省住房和城乡建设厅公布的国有土地上房屋征收评估机构名录中确定，评估机构原则上由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由住建局通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

    3.评估应考虑被征收房屋的区位、产权手续、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，按同类房地产市场价格进行评估。   

    4.评估报告应明确房屋等级（置换等级）、建筑面积、单价及构筑物和附着物价值等。

    5.县住建局应将分户评估结果在征收范围内向所有被征收人公示。

    6.评估机构的评估服务费用纳入征迁总费用，由县住建局按照委托标准向评估机构支付。

    四、补偿安置

    碱滩片区棚户区改造安置补偿实行房屋产权置换、纯货币补偿两种安置方式。

（一）房屋产权置换

    1.置换原则：本次房屋产权调换是指住宅房屋，经营用房不使用产权调换方式，只实行货币化安置补偿，自建平房及住宅楼房均可依照房屋产权置换安置，被征迁户可根据实际情况，任意选择靖乐花园及顺鑫嘉园小区安置房。房屋产权调换按被征收的符合产权置换的住宅房屋建筑面积与安置房建筑面积1:0.9—1.2的比例置换。安置房屋建筑面积超过被征收住宅房屋建筑面积（含可享受置换比例部分）的，超出部分以安置房屋评估市场价补缴差价；被征收住宅房屋建筑面积（含可享受置换比例部分）超过安置房屋建筑面积的，超出部分以被征收房屋的市场评估价退还差价。

住宅房屋之外的附属用房(车库、仓库、简易房等)、院落硬化、围墙、大门、水窖等地上附着物不在置换范围，按重置价进行评估，给予一次性货币补偿。

   2.置换方式：安置房置换根据被征迁户实际情况区别对待（以下被征收房屋均指住宅房屋）：

  （1）被征收房屋可置换面积小于或等于安置房单套最大面积的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以安置房市场评估价购买。

（2）被征收房屋可置换面积小于或等于安置房单套最大面

积的，被征迁户宅基地院内居住人口大于5人（含5人），原则上只能置换1套安置房。如居住人口中有兄弟2人或2人以上，且兄弟中有1人已婚的，可根据实际情况置换或购买2套安置房，置换或购买安置房只可为最小户型，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以安置房市场评估价购买。

（3）被征收房屋可置换面积大于单套安置房最大面积，但未超过2套安置房最大面积总和的，被征迁户宅基地院内居住人口小于4人（含4人），只能置换1套安置房，被征收房屋可置换面积超出安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿；被征迁户宅基地院内居住人口大于5人（含5人），原则上只能置换1套安置房。如居住人口中有兄弟2人或2人以上，且兄弟中有1人已婚的，可根据实际情况置换或购买2套安置房，置换或购买安置房只可为最小户型，所选安置房超出被征收房屋可置换面积部分购买价款以安置房市场评估价购买。

（4）被征收房屋可置换面积大于2套安置房最大面积总和的，可以置换1套或者2套安置房，但不得超过2套，置换单套安置房面积可任意选择，被征收房屋可置换面积超出所选安置房面积部分，以被征迁户原有住宅房屋评估价格予以计算补偿。

    （二）货币补偿

   首先由评估公司对被征迁户的房屋及其附属设施、地面附着物等总价值进行评估，对被征收房屋总价值进行核算，并按照纯货币安置方式计算出奖励、过渡费、搬迁费等费用，县住建局、村民委员会依据评估结果与被征迁户签订房屋征收协议。然后由乌兰镇按照协议支付方式向被征迁户支付补偿费。最后，被征迁户在取得补偿费用后按照协议约定期限搬离棚改片区，自行安置。

（三）土地征收及补偿

    该片区涉及的建设用地均位于城市规划区范围内，国有划拨土地、集体土地征收补偿标准参照《甘肃省人民政府印发甘肃省征地补偿区片综合地价及甘肃省征地补偿统一年产值标准的通知》(甘政发〔2017〕17号)执行，国有出让土地征收标准参照靖政发〔2014〕239号文件规定的片区基准地价，由评估机构评估后确定。国有土地、集体土地上青苗、地面附着物及树木补偿标准参照市政办发〔2018〕16号文件规定的标准进行补偿。征地补偿途径均为货币补偿。被征收符合产权置换的住宅房屋所占土地同时置换不再给予货币补偿，其他建设用地按取得方式依照有关规定确定补偿标准给予货币补偿。该片区征收的土地纳入政府储备，作为支付棚户区改造政府购买服务资金的主要来源，并依据城市用地总体规划，主要为市政设施、文化旅游、教育及基本建设提供用地保障。

（四）搬迁与临时过渡补助

    1.搬迁费：被征收居住用房按照房屋登记面积10元/㎡一次性补助；被征收营业用房按照房屋登记面积20元/㎡一次性补助；被征收房屋内有用于生产的单件重量在500公斤以上的机械设备按市场运输搬迁标准一次性补助。

    2.临时过渡补助：被征收住宅房屋所有权人如选择货币补偿，按照被征收户户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），过渡期为12个月；如选择产权置换的，按照被征收户户籍常住人口每人每月200元标准核发补助（新生婴儿以出生证明为准），先期计发12个月补助。超出12个月安置房屋未交付被征收人时，每季度计发一次临时过渡补助，直至安置房交于被征收人。对残疾人临时过渡补助费在上述标准基础上提高30%。

    （五）停产停业损失补偿

    1.停产停业损失补偿标准：以被征收人提供的近三年纳税证明为依据确定，不足三年的以全部生产经营期间的纳税证明为依据确定。

    2.停产停业损失补偿：生产经营三年以上的以近三年生产经营效益平均值为计算依据，不足三年的以生产经营期间效益平均值为计算依据。

    3.停产停业损失补偿期限：商业、服务行业按半年予以补偿，工业生产行业按一年予以补偿。

（六）装修及房屋附属设施补偿：由评估机构按照房屋实际装修予以估价补偿，其他附属设施如供暖设施、上下水管道、有线电视、网络通讯、水、电计量表等按市场估计或相关部门拆、移机收费标准补偿。

    五、奖励及政策保障

（一）奖励。本次房屋征收实行基本奖励与被征收房屋面积奖励相结合的方式。即在征迁公告发布之日起，第一个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励3万元；第二个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励2万元；第三个月内签订征收安置补偿协议并拆除的享受基本奖励1万元；超过三个月的不再享受奖励政策。若被征迁户在征收补偿协议约定期限内搬迁完毕且交房屋征收单位拆除或自行拆除后，可另外享受被征收房屋面积每平方米200元的奖励。

（二）政策保障。被征迁户户籍人口中有适龄学生或幼儿搬迁后需在县域内转校就学的，由教育行政主管部门负责办理学籍迁转手续，学校不得收取择校费等其他费用。对符合住房保障条件的个人住宅被征收人，县房管局应当优先安置保障房，安置方式由被征收人自愿选择。被征迁户因房屋征收而取得货币补偿款按有关规定免征个人所得税，因房屋征收而进行房屋产权调换取得棚改安置住房，按有关规定减免契税。县人社局负责依法依规统筹办理被征迁户失地农民养老保险。

    六、签订补偿协议

    县住建局、村民委员会与被征迁户就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议，并按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》予以补偿，组织完成搬迁。

    补偿安置协议签订后，一方当事人不履行补偿协议确定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

    房屋及土地征收部门与被征迁户在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请县政府依照《中华人民共和国土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，按照征收补偿方案作出征收决定并予以公告。被征迁户对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征迁户在征收决定限定的期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼且拒不搬迁的，征收部门可依法申请人民法院强制执行。

    七、被征收房屋认定及违法违规房屋的处理

    （一）被征收房屋认定

    1．被征收房屋认定时所有权人需提供户口簿、土地使用权证、房屋所有权证等证件，经营性的房屋还须提供工商营业执照、税务登记证和完税证明且征收时正常营业。被征迁人土地、房产等相关证件齐全的，由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的土地及房屋依据提供的各类有效证件按区位、建筑结构等进行价值评估；被征收人土地、房产等相关证件不齐全的，先由县国土、住建、房管、公安、乌兰镇等部门和单位对被征收人房屋、土地及人口信息进行初步核实，然后对征收房屋信息在片区范围内限期进行公示，公示无异议后由房地产评估机构对棚户区改造范围内需征迁居民的土地及房屋按区位、建筑结构等进行价值评估。

    2．单位公房由管理使用单位与征收部门协商后，按有关管理规定评估后补偿。

    3．租赁户可适当给予搬迁和临时过渡补助，同时对其自行安装的水电表、有线电视、网络通讯设施和装饰、装修等进行补偿。

    （二）违法违规房屋的处理

    1.征收公告发布前，已被认定为违法建筑，进行了调查和影像存档并作出送达拆除决定的房屋，不予补偿。

    2.未经相关部门批准，没有办理相关建设手续的房屋，不予补偿。

    3.征收公告发布后，被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

    4．自棚户区改造公告发布之日起，工商质监、税务、住建、规划、国土、公安等部门暂停对棚改重点片区内的被征收户办理营业执照、税务登记、开工许可、建设用地审批、户口迁转分户（不含新生入户及正常婚迁入户）、房屋过户登记等手续。

    八、保障措施

（一）强化组织领导。为了切实加强对棚户区拆迁补偿安置工作的组织领导，由县住建局负责牵头，县国土、房管、规划、公安、乌兰镇等部门和单位具体负责征迁前期相关业务准备和入户摸底登记工作，县住建局、村民委员会负责与被拆迁户签订征迁安置补偿协议，其他各部门分别按照各自职能积极做好配合工作，确保拆迁工作顺利进行。

（二）大力宣传动员。由县文广局及征迁工作实施单位负责通过相关新闻媒体宣传房屋拆迁和城市开发中的相关法律、法规、政策，并做好动员工作，使征迁居民了解棚户区改造的重大意义。

（三）坚持规划建设先行。征迁工作开始前，县规划局依据《靖远县城乡统筹总体规划》（2015-2030）确定征迁片区建设用地红线，提供征迁区域界限和范围，并审核做好安置小区的整体规划设计。县国土局依据规划部门出具的红线范围确定征迁片区地形图，为征迁工作实施单位提供房屋及土地信息。

（四）靠实责任主体。县棚户区改造工作领导小组统一组织实施棚户区改造工程，征迁片区要成立相应征迁工作组，进一步明确各自工作职责，积极配合，按照有关规定和标准兑付征迁各项补偿费用，及时掌握征迁补偿安置工作中出现的问题，遇有重大疑难问题要及时向县棚户区改造工作领导小组汇报。

（五）密切配合协作。县公安、司法、住建、国土、乌兰镇等有关部门和单位主要负责人必须亲自负责并指定专人参与征迁改造工作，积极配合维护治安秩序。对寻衅闹事、无理阻挠、干扰拆迁的不法分子要坚决予以打击，对一些无理拒不同意征迁户做好有关资料、证据的收集整理，为申请强制执行做好前期准备工作。

（六）会商解决问题。县棚户区改造工作领导小组办公室对拆迁工作进展情况、存在问题等要向县棚户区改造工作领导小组定期进行专题汇报，按照县棚户区改造工作领导小组安排组织召集会议进行拆迁情况通报并及时总结经验教训。县棚户区改造工作领导小组每周至少召集一次会议，对征迁工作进行研究，及时调整工作部署，解决突出问题，加快工作进度。

（七）严格资金管理。要制定《靖远县棚户区改造资金管理使用办法》，对征迁补偿资金及改造建设资金专账核算，专人管理，做到专款专用。

（八）统一思想行动。凡参加征迁的所有人员，必须做到思想统一、行动一致、听从指挥、严守工作纪律、坚守工作岗位、严格工作程序，处事公平、合理、合法，确保征迁工作有序进行。